¿Puedo comprar una casa si aún debo la mía? aquí te explicamos

🏡 ¿Puedo comprar una casa si aún debo la mía? ✔️ Guía completa 2025

Cambiar de casa es una gran decisión: tal vez tu familia creció, encontraste una zona que te encanta o simplemente quieres subir de nivel.
Pero… ¿qué pasa si todavía estás pagando tu casa actual y necesitas venderla para comprar una nueva?

La buena noticia es que sí se puede comprar casa si aún debes la tuya, pero es importante hacerlo con estrategia, planeación y acompañamiento profesional.

✅ ¿Se puede comprar una casa sin haber pagado la actual?

Sí, es posible comprar una nueva vivienda si tu casa actual tiene un crédito vigente (Infonavit, Fovissste o bancario), pero no puedes venderla libremente sin antes liquidar la hipoteca. Cuando tienes una casa con crédito vigente —ya sea Infonavit, Fovissste o bancario—, no puedes venderla libremente sin antes liquidar el préstamo.
El banco o institución que te otorgó el crédito tiene la hipoteca registrada sobre tu propiedad, y por eso, legalmente no se puede traspasar sin su autorización.

Pero eso no significa que estés atrapado.
Existen varias formas de vender una casa que aún se debe y usar ese dinero para comprar otra.

1. Vender tu casa con crédito vigente (liquidando al mismo tiempo)

Esta es la forma más común y segura.
Funciona así:

– Encuentras un comprador interesado.
– Se hace un cálculo de saldo con tu banco o Infonavit para saber cuánto te falta por pagar.
– En la notaría, el comprador paga al banco lo que tú aún debes, y el resto va directamente para ti.
– Con ese dinero puedes usarlo como enganche para tu nueva casa o para liquidar otro crédito.

Ejemplo real:
Si tu casa vale $2,000,000 y aún debes $600,000, el comprador paga esos $600,000 al banco y tú recibes $1,400,000 libres.

Ventaja: proceso limpio y legal, con escritura nueva.
Atención: el comprador debe tener paciencia; el trámite tarda entre 20 y 30 días hábiles en promedio.

2. Comprar antes de vender (si tienes respaldo financiero)

Si tienes ahorros o acceso a un segundo crédito hipotecario, puedes comprar la nueva propiedad antes de vender la actual.

Algunas instituciones bancarias y brokers permiten tramitar un segundo crédito si tus ingresos lo soportan.
Esto te da tiempo para mudarte con calma y vender después la propiedad anterior.

Requisitos clave:

• Buen historial crediticio.

• Capacidad comprobable de pago para dos hipotecas.

• Ingresos estables o negocio propio.

Tip experto: aunque suena atractivo, no es recomendable hacerlo sin asesoría financiera; podrías cargar con dos deudas si la venta se retrasa.

3. Transferir o traspasar el crédito (solo en casos específicos)

En algunos casos —principalmente con créditos Infonavit o Fovissste— puedes traspasar la deuda a otra persona interesada en comprar tu casa.
Esto se llama cesión de derechos, y básicamente el nuevo comprador asume tu crédito actual.

Considera que:

• El Infonavit debe autorizar la operación.

• El nuevo comprador debe cumplir con los requisitos de crédito.

• No se puede hacer si el crédito tiene menos de 2 años de vigencia o si hay retrasos en pagos.

Consejo: esta opción es útil cuando el valor de la casa es similar al saldo del crédito y el comprador también cotiza en el mismo sistema.

4. Crédito con garantía hipotecaria (recompra o pago de pasivos)

Otra alternativa es usar un crédito bancario para pagar la deuda actual y comprar otra propiedad al mismo tiempo.
Esto se llama “crédito con pago de pasivos” o “recompra hipotecaria”.

Funciona así:

• El banco liquida tu crédito actual.

• Te da un nuevo crédito hipotecario (con mejores condiciones o un monto mayor).

• Con el excedente puedes usarlo como enganche o inversión en tu nueva casa.

Ideal si:
Tu propiedad ya tiene buena plusvalía o llevas varios años pagando y tu deuda es baja.

5. ¿Y qué pasa con los tiempos?

Es importante entender que estos procesos no se hacen de un día para otro.
Entre avalúos, cartas saldo, liberación de hipoteca y firma, pueden pasar de 3 a 6 semanas.
Por eso, lo mejor es planear tu compra y venta con asesoría inmobiliaria para que los tiempos coincidan y no te quedes “a medio camino”.

Consejos prácticos si estás en este punto:

– Solicita una carta saldo actualizada a tu banco o institución.
– Pide un avalúo profesional para conocer el valor real de tu casa (no lo que crees que vale).
– No te comprometas con la nueva compra hasta tener claro cuánto recibirás al vender.
– Busca asesoría experta, porque hay maneras de estructurar la operación sin endeudarte de más.

Conclusión: sí se puede, solo necesitas estrategia (y buen acompañamiento)

Comprar una nueva casa cuando aún debes la tuya sí es posible, siempre que se haga con orden y un plan financiero claro.
La clave está en alinear los tiempos de venta y compra, y aprovechar el dinero de tu propiedad actual como apalancamiento para tu nueva etapa. Te dejamos algunas opciones de propiedades listas para estrenar

🏡 En Vitacasa te ayudamos a:

✅ Valuar tu propiedad actual con base en el mercado
✅ Estructurar la operación de venta + compra
✅ Encontrar el crédito adecuado para tu nueva etapa

Porque cambiar de casa no tiene que ser un caos financiero, solo necesitas el acompañamiento correcto.

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Nos vemos en el siguiente POST.